J-REITについて

先日の投資研究会で角山さんがREITについて話されていました。

アメリカの場合株式の値動きと逆の動きをするのでリスクヘッジとしてよいのではないかという内容でした。

確かにGUNもアメリカの場合はREITに投資するのもありだと思うのですが・・・

日本のREITに投資するのはちょっとどうかと思うのです。

アメリカの人口（推計値）は、3億人を突破したそうです。（2006/11/17現在）しかもまだ増え続けるペースは衰えてません。２０００年の統計で2億8千万人だったのでそこから２千万人も増えています。住むところがいりますので不動産が好調なわけです。

対して日本は人口減少。（泣）

・・・というのも大きな理由のひとつなのですが、もうひとつの大きな理由は日米の金利差です。アメリカの金利は５％（だっけ？）なので上がる可能性もありますが下がる可能性もあります。

対して日本は０なので上がるしかありません。

GUNがREITを設立して皆さんからお金を集めてやってみましょう。皆さんから５０億円あつめ、銀行から５０億円を借入まして、１００億円のオフィスビルを購入します。

ビルの家賃収入が年間６億円あります。

固定資産税やエレベータの点検費用や掃除のおばさんの人件費やその他で年間１億円かかるとしましょう。銀行から金利１％で借入ていたとすると１年間金利で5000万円もっていかれます。

銀行への元金の返済額は計算が面倒なので仮に３億円としましょう。

そうすると投資家への初年度の配当は　

 

6億（家賃収入）－１億－5000万（金利）－3億（銀行ローンの元金返済）＝１億５千万円

配当利回りは　１.5億円/50億円＝３％　だいたい世の中の人気のあるREITと同じぐらいですよね。ちょっとまて、初年度は５０００万円かもしれんが、次年度は5000万円よりは安くなるんじゃ？　ええその通り。その代わりその分銀行の元金返済金額が上昇します。　しかし１％だけ金利が上昇し２％になったとしましょう。　そうすると年間5000万円金利負担が増えます。

 

その場合初年度の配当は

6億（家賃収入）－１億－１億（金利）－3億（銀行ローンの元金返済）＝1億

配当利回り　1億/50億＝2％　　・・・・あっという間に配当利回りが低下（泣）　

実際には銀行から借入れる金利は日銀が金利を引き上げるより先に上がります。上がりそうだとおもったらあげちゃうんですね。実際GUNが借りている金利もあがりました。（涙

もちろん実際にはここまで急激にあがりませんし（半年で0.25％づつくらいあがります）、REITを組む側も馬鹿ではないので固定金利で借入れたり、物件を他のREITに売却したりしてリスクを回避する手段はとるでしょうが・・・

投資は自己判断でお願いします。