個人投資家の日記
× [PR]上記の広告は3ヶ月以上新規記事投稿のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消えます。 区分所有の物件のうち1室が3月末から空室の状態が続いていました。 PR えー、GUNは2日前から不動産投資で自分の未知の領域にチャレンジしようと しています。 現在持っている不動産投資におけるレバレッジ(つまり借金)は1000万円くらいです。 たとえこのレバレッジが10億になろうともGUNにとってそれは決して『未知の領域』 ではありません。チャレンジかといえばそうでしょうが、自分がこれまで学びつづけたこと に全て答えがあるのでどうということはないです。 「やったことはないけど知っている」ことをやるだけです。 しかし・・・今回はそうではなくて・・・今まで自分が知らなかったことに対して 挑戦しようとしています。 ふー・・・なんだか久しぶりに本当にどきどきします。 こんなことに挑戦しようとするのも・・・例のセミナーのおかげでしょうか。 PS.『真っ先』&『ブラックシックス』の皆さんへ 『やるかやらないかそのときは・・・』ですよ。 本日家に帰宅すると「あーやってきたかー」と感じました。 そうです。この季節になるとアレがやってくるのです。 税務署から。 初めて確定申告をしたときずいぶん苦労しましたものです。わからなくて。 1つ例を挙げると 不動産を買うと仲介手数料をはらいます。手数料というからには経費で手数料とすればOK・・・・ではないです。経費として処理できませんが、仲介手数料のうち建物分を減価償却できます。これがなかなか理解できませんでした。 ましてGUNは昨年から青色申告です。貸借対照表や損益計算書を作成します。 ああめんどくさい・・・。 先日の投資研究会で角山さんがREITについて話されていました。 アメリカの場合株式の値動きと逆の動きをするのでリスクヘッジとしてよいのではないかという内容でした。 確かにGUNもアメリカの場合はREITに投資するのもありだと思うのですが・・・ 日本のREITに投資するのはちょっとどうかと思うのです。 アメリカの人口(推計値)は、3億人を突破したそうです。(2006/11/17現在)しかもまだ増え続けるペースは衰えてません。2000年の統計で2億8千万人だったのでそこから2千万人も増えています。住むところがいりますので不動産が好調なわけです。 対して日本は人口減少。(泣) ・・・というのも大きな理由のひとつなのですが、もうひとつの大きな理由は日米の金利差です。アメリカの金利は5%(だっけ?)なので上がる可能性もありますが下がる可能性もあります。 対して日本は0なので上がるしかありません。 GUNがREITを設立して皆さんからお金を集めてやってみましょう。皆さんから50億円あつめ、銀行から50億円を借入まして、100億円のオフィスビルを購入します。 ビルの家賃収入が年間6億円あります。 固定資産税やエレベータの点検費用や掃除のおばさんの人件費やその他で年間1億円かかるとしましょう。銀行から金利1%で借入ていたとすると1年間金利で5000万円もっていかれます。 銀行への元金の返済額は計算が面倒なので仮に3億円としましょう。 そうすると投資家への初年度の配当は
6億(家賃収入)-1億-5000万(金利)-3億(銀行ローンの元金返済)=1億5千万円 配当利回りは 1.5億円/50億円=3% だいたい世の中の人気のあるREITと同じぐらいですよね。ちょっとまて、初年度は5000万円かもしれんが、次年度は5000万円よりは安くなるんじゃ? ええその通り。その代わりその分銀行の元金返済金額が上昇します。 しかし1%だけ金利が上昇し2%になったとしましょう。 そうすると年間5000万円金利負担が増えます。
その場合初年度の配当は 6億(家賃収入)-1億-1億(金利)-3億(銀行ローンの元金返済)=1億 配当利回り 1億/50億=2% ・・・・あっという間に配当利回りが低下(泣) 実際には銀行から借入れる金利は日銀が金利を引き上げるより先に上がります。上がりそうだとおもったらあげちゃうんですね。実際GUNが借りている金利もあがりました。(涙 もちろん実際にはここまで急激にあがりませんし(半年で0.25%づつくらいあがります)、REITを組む側も馬鹿ではないので固定金利で借入れたり、物件を他のREITに売却したりしてリスクを回避する手段はとるでしょうが・・・ 投資は自己判断でお願いします。 |
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